L’indexation du loyer appelle connaissances et rigueur.
En immobilier d’entreprises, le paiement du loyer d’un bail commercial est l’une des principales obligations du locataire. En effet, il existe différents types de loyers commerciaux (cf. article – Les formes de loyer du bail commercial sont nombreuses). Parmi eux, on retrouve la clause d’échelle mobile aussi appelée clause d’indexation qui constitue un mécanisme de révision automatique du loyer par indexation de celui-ci en fonction d’un indice choisi par les parties, à des échéances prévues au contrat. La périodicité d’application de l’indexation est laissée à la libre appréciation des parties mais généralement la clause prévoit une variation annuelle du montant du loyer.
Selon les stipulations du bail, il existe deux méthodes pour appliquer une clause d’échelle mobile et calculer l’indexation du loyer.
La première méthode consiste à modifier chaque année l’indice de base, l’indice de comparaison de l’année précédente devenant le nouvel indice de base et cette variation étant appliquée sur le loyer en cours.
Exemple :
Cas d’un bail ayant pris effet au 1er janvier 2015 moyennant un loyer trimestriel de 20.000 € et prévoyant une indexation annuelle à sa date anniversaire suivant le dernier indice des loyers commerciaux (ILC) publié au jour de la signature du bail.
Le 1er janvier 2016, le loyer est fixé à : 20.000 € × 108,38 (indice 3e trimestre 2015, dernier indice publié à la date de l’indexation) / 108,52 (indice 3e trimestre 2014, dernier indice connu à la signature du bail) = 19.974,20 €.
Le 1er janvier 2017, le loyer est fixé à : 19.974,20 € × 108,56 (indice 3e trimestre 2016) / 108,38 (indice 3e trimestre 2015) = 20.007,37 €.
Le 1er janvier 2018, le loyer est fixé à : 20.007,37 € × 110,78 (indice 3e trimestre 2017) / 108,56 (indice 3e trimestre 2016) = 20.416,51 €.
La seconde méthode consiste à conserver le même indice de base correspondant à la date d’effet du bail et à comparer chaque année cet indice avec l’indice du même trimestre correspondant à l’année d’indexation, puis à appliquer cette variation sur le loyer initial qui est inscrit dans le bail.
Exemple :
Cas d’un bail ayant pris effet au 1er janvier 2015 moyennant un loyer de 20.000 € et prévoyant une indexation annuelle à sa date anniversaire suivant l’indice de base fixe du 3e trimestre 2014 (dernier indice publié au jour de la signature du bail).
Le 1er janvier 2016, le loyer est fixé à : 20.000 € × 108,38 (indice 3e trimestre 2015, dernier indice publié à la date de l’indexation) / 108,52 (indice 3 trimestre 2014, indice de base fixe) = 19.974,20 €.
Le 1er janvier 2017, le loyer est fixé à : 20.000 € × 108,56 (indice 3e trimestre 2016) / 108,52 (indice 3e trimestre 2014) = 20.007,37 €.
Le 1er janvier 2018, le loyer est fixé à : 20.000 € × 110,78 (indice 3e trimestre 2017) / 108,52 (indice 3e trimestre 2014) = 20.416,51 €.
Au total selon les stipulations du bail, il existe deux méthodes permettant de calculer l’indexation du loyer en cours de bail à partir de l’indice choisi. Afin d’éviter toute confusion entre les parties et risque de requalification de la clause par le Juge, il est recommandé aux parties de rédiger la clause d’indexation de façon claire et précise.
Recommandation : consultez votre avocat ou votre notaire qui vous assistera dans la rédaction et la gestion de votre bail commercial.