Le contrat de louage de chose se confond facilement avec d’autres contrats : attention à sa requalification et ses conséquences juridiques.
En immobilier d’entreprise, lorsqu’une entreprise souhaite louer un local afin d’y exercer une activité commerciale, industrielle ou artisanale, celle-ci doit conclure un bail commercial avec le bailleur. Les parties sont alors soumises au statut des baux commerciaux qui n’est pas sans incidences économiques : Durée du bail, Révision du loyer, Respect de la destination du local, Droit au renouvellement du bail, Faculté de résiliation triennale, etc. Autant de sujets qui doivent être pris en compte par le locataire avant de s’engager.
Le statut des baux commerciaux nécessite la réunion de quatre conditions, dont la première est l’existence d’un contrat de bail entre les parties (cf. article – Condition n°1 : Existence d’un bail).
Attention : le contrat liant le bailleur et le locataire doit être un contrat de louage de chose, mais il ne doit pas être confondu avec d’autres contrats proches car les conséquences juridiques sont majeures.
1. Contrat de louage et contrat de vente :
Par définition, la vente est une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, et l’autre à la payer (C. civ. art. 1582). Comme le bail, la vente est un contrat à titre onéreux, mais elle a pour conséquence de transférer la propriété du bien à l’acquéreur. Le contrat de vente confère une jouissance définitive et illimitée à l’acquéreur : on dit qu’il dispose d’un droit réel sur la chose. Quant au contrat de bail, il confère un droit personnel et temporaire au locataire (aussi appelé droit de créance). C’est un droit qu’une personne (créancier, locataire) dispose sur une autre personne (débiteur, bailleur), dont il peut exiger l’accomplissement d’une certaine prestation, tel que l’obligation de délivrance du local par exemple.
2. Contrat de louage et contrat de prêt :
Le prêt à usage est un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s’en être servi (C. civ. art. 1875). Comme le bail, le prêt à usage confère un droit personnel et temporaire de jouissance. Mais la différence entre les deux contrats réside dans la contrepartie financière : en effet, le prêt à usage est un contrat essentiellement gratuit (C. civ. art. 1876), tandis que le contrat de bail est un contrat à titre onéreux. Attention : si le loyer d’un bail est excessivement modique, le contrat peut être requalifié en prêt à usage.
3. Contrat de louage et contrat de dépôt :
Le dépôt, en général, est un acte par lequel on reçoit la chose d’autrui, à la charge de la garder et de la restituer en nature (C. civ. art. 1915). A l’inverse du contrat de bail, le dépositaire est débiteur d’une obligation de surveillance du bien objet du contrat. Il lui est interdit d’user et jouir de la chose sans autorisation expresse ou tacite du déposant, contrairement au contrat de bail qui confère un droit de jouissance au locataire. Si le dépôt est essentiellement gratuit, cela n’est pas une condition essentielle de ce type de contrat.
4. Contrat de louage et crédit-bail immobilier (CBI) :
Le Crédit-Bail Immobilier est un mode de financement (C. mon. fin. art. L 313-7 s.) comprenant à la fois une période de location et la faculté pour le co-contractant d’acquérir la propriété du bien immobilier à l’issue de la période du contrat s’il décide de lever l’option d’acquisition.
La jurisprudence refuse l’application du statut des baux commerciaux entre le crédit-bailleur et crédit-preneur au motif que le crédit-bail, quelle que soit sa forme, est une opération qui a pour objet l’acquisition d’un immeuble (Cass. 3e civ. 10-6-1980 n° 78-11.032 : Bull. civ. III n° 113 ; Cass. 3e civ. 7-5-1997 n° 740 P : RJDA 1/98 n° 97).
En revanche le crédit-preneur dispose de la faculté de sous-louer son bien à un occupant (cf. article – Les effets de la sous-location) et les parties peuvent décider de se soumettre volontairement au statut des baux commerciaux (cf. article – L’application volontaire du statut des baux commerciaux est possible).
D’autres types de contrats de nature différente et aux conséquences juridiques non négligeables peuvent être confondus avec le contrat de bail (louage de chose). Ces derniers seront étudiés dans un prochain article de Blog.
Recommandation : consultez votre avocat ou votre notaire qui vous assistera dans la rédaction et la gestion de votre bail commercial.