Quelles sont les obligations du locataire en matière de sécurité du local ?
L’article 1719, al. 2 du Code civil stipule que le bailleur est débiteur d’une obligation d’entretien du local : il est tenu d’entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.
En parallèle, il a déjà été vu précédemment que le locataire doit nécessairement informer le bailleur et obtenir son accord pour sous-louer le local, modifier sa destination, y réaliser des travaux d’aménagement ou d’amélioration, ou encore céder son contrat de bail.
Dans le prolongement des exemples cités ci-dessus, lorsqu’un désordre affecte le bien loué et que les réparations incombent au bailleur (cf. article – Charges non-imputables au locataire), le locataire a l’obligation d’avertir ce dernier et engage sa responsabilité en cas de manquement à son devoir d’information au bailleur.
Il est d’usage que les dépenses relatives aux travaux d’entretien et de réparation afférant au local soient réparties entre le locataire et le bailleur, à travers un inventaire précis et limitatif annexé au bail. Dans ces conditions, il est usuel que le bail prévoit que le locataire informe immédiatement par écrit le bailleur de tout sinistre s’étant produit dans le local quand bien même il n’en résulterait aucun dégât apparent.
Par principe et en l’absence de toute répartition conventionnelle des travaux d’entretien et de réparation dans le local, les charges locatives relevant du menu entretien incombent au locataire (cf. article – Inventaire des charges locatives). Le bailleur, quant à lui, est tenu d’une obligation de délivrance du local et doit réaliser toutes les réparations autres que locatives qui peuvent devenir nécessaires dans le local (C. civ. art. 1720, 2°).
Cependant, en pratique, le bailleur a très rarement accès au bien loué. Il paraît donc justifié que le locataire, qui est sur place et le premier informé, avertisse en temps utile son bailleur des désordres affectant le local sous peine de voir sa responsabilité engagée. Cette obligation s’impose davantage d’après la jurisprudence si l’usure ne peut être perçue qu’en pénétrant dans les lieux loués (infiltrations en toiture, fissures dans les murs ou dans la dalle, fuites sanitaires, etc.).
Un locataire qui avait attendu plusieurs années avant de mettre en garde son bailleur du risque d’affaissement des planchers en raison du pourrissement d’une poutre maîtresse avait commis une faute ayant contribué à la réalisation des désordres ; il a donc dû contribuer, avec le bailleur qui a normalement la charge de ce type de travaux (car dépenses relatives aux « grosses réparations » mentionnées à l’article 606 du Code civil), à la remise en état des lieux (Cass. 3e civ. 9-2-2005 n° 192 FS-PB, analysé n° 57745).
Ainsi, le bailleur doit s’acquitter de son obligation de délivrance du local (C. civ. art. 1719, 1°), mais en cas de vice apparu en cours de bail que seul le locataire est à même de constater, la responsabilité du bailleur ne peut être engagée que si, informé de la survenance du défaut, il n’a pris aucune disposition pour y remédier.
Au total, indépendamment des obligations pesant sur le bailleur, il est recommandé au locataire d’alerter le bailleur des désordres survenant dans le local loué qu’il identifie étant sur place. Le locataire doit être vigilant car sa responsabilité est engagée si la faute qu’il commet contribue à l’aggravation ou à la réalisation des désordres et même si l’entretien et la réparation de ces derniers ne lui sont par principe non-imputables.
Recommandation : consultez votre avocat ou votre notaire qui vous assistera dans la rédaction et la gestion de votre bail commercial.