Quelles sont les charges non-imputables au locataire ?
Les charges locatives, dites encore « charges récupérables » au près du locataire, sont les dépenses mises à la charge du locataire dans le cadre de la location d’un bâtiment d’entreprise. Cependant, la loi Pinel a posé le principe de la non-imputation au locataire, en raison de leur nature, des charges suivantes (C. com. art L 145-40-2) :
- Les dépenses et honoraires relatifs aux grosses réparations (Code Civil art. 606) ;
- Les dépenses destinées à remédier à la vétusté ou à la mise en conformité du local et relevant de l’article 606 du Code Civil ;
- Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers (attention, les honoraires liés aux autres missions connexes de gestion locative sont récupérables : gestion technique, juridique, fiscale, etc.) ;
- Les charges relatives aux locaux vacants ou imputables à d’autres locataires dans un ensemble immobilier ;
- Les travaux d’embellissement du local dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique.
Aussi, en aucun cas, le bail commercial ne peut déroger à la règle ci-dessus et tenter de transférer au locataire les charges en question.
Toute stipulation contraire à la règle ci-dessus dans un bail sera considérée comme nulle et inopérante.
Quoi qu’il en soit, depuis la loi Pinel, la rédaction d’un inventaire précis et limitatif des catégories de charges est obligatoire. Elle oblige d’établir par écrit cette répartition et s’avère être un excellent exercice de transparence et de traçabilité entre les parties, réduisant ainsi le risque de conflit ultérieur.
Au total, le bailleur conserve sa part de charges à assumer, sauf dans les cas de certaines défaillances du locataire qui n’aurait pas assumé ses responsabilités en matière d’entretien du local.
Recommandation : consultez votre avocat ou votre notaire qui vous assistera dans la rédaction et la gestion de votre bail commercial.