La GAPD locative : un outil utile pour les créateurs d’entreprise

Qu’est-ce qu’une GAPD et comment se révèle t-elle être un excellent outil pour les locataires ?

Le cautionnement c’est l’acte par lequel un tiers au contrat de bail décide de se porter garant pour le compte du locataire et d’exécuter, à la place du locataire, ses obligation si ce dernier y manquait ; la principale obligation étant le paiement du loyer et des charges. Le cautionnement protège donc le bailleur contre le défaut d’exécution par le locataire de ses obligations.

Il n’est pas rare que la caution s’oppose in fine au paiement en garantie du locataire. Son refus de paiement ne pourra intervenir qu’après décision judiciaire. Pour se prémunir, il est donc d’usage que le bailleur demande au locataire de justifier d’une double garantie.

À l’inverse, une Garantie Autonome à Première Demande (GAPD) est un engagement propre et indépendant du contrat de bail. « A première demande » signifie que le garant ne peut pas invoquer les exceptions du contrat et qu’il ne peut s’opposer au paiement. Il doit obligatoirement payer lorsque le créancier (bailleur) appelle les sommes lui étant dues par le locataire en cas de manquement de ce dernier à ses obligations contractuelles.

Il est d’usage lors de la commercialisation d’un local que le bailleur reçoive un grand nombre de demandes locatives par des entreprises en création.

Il est aussi très fréquent que la prise à bail par le locataire nécessite des aménagements intérieurs du local, de surcroît lorsqu’il s’agit d’un local neuf. Ces aménagements sont très coûteux, aussi bien en pose qu’en dépose à la sortie du locataire, et provoquent la réticence du bailleur et des financeurs car ils augmentent le montant total de l’opération à financer et donc le risque. Les aménagements intérieurs peuvent être réalisés par le bailleur sur demande du locataire avec un complément de loyer. Cette méthode permet au locataire de limiter son endettement tout en réalisant son projet d’entreprise, mais transfère ainsi le risque financier au bailleur qui se voit contraint d’appeler une GAPD lorsque le preneur est une entreprise en création ou que le loyer constitue une somme importante dissuasive.

La GAPD est une excellente alternative à ces deux problématiques, car elle permet au bailleur de se prémunir à la fois contre :

Le non-paiement du loyer
Et l’amortissement du coût des travaux d’aménagements en cas de défaillance du locataire.

En effet, en 2019, 5 ans après leur création, 39% des entreprises créées ne sont plus actives. Dans ce contexte d’incertitude économique renforcée par la crise actuelle, les bailleurs ne disposent d’aucune visibilité sur le succès commercial de leur locataire en création et sont confrontés au risque de non-perception de leurs loyers.

Pour se prémunir, il est d’usage que le bailleur appelle plusieurs garanties :

Il est d’usage que dans les baux que le locataire verse au bailleur un dépôt de garantie ;
En sus, le bailleur peut exiger une GAPD au locataire lorsqu’il s’agit d’une entreprise en création ou que le montant du loyer est très important.

Afin de constituer la GAPD, le locataire versera auprès de la banque garante, avant la signature du contrat de bail, une somme équivalente au montant de la garantie exigée par le bailleur, correspondant soit à la valeur des travaux d’aménagements réalisés par le bailleur sur demande du locataire, soit à une année pleine et entière de loyer, complément de loyer des aménagements et charges comprises. Toutefois, cette somme permettra au locataire d’assurer sa solvabilité et d’aboutir sur la faisabilité de son projet d’entreprise.

Au total, la GAPD locative est l’un des outils du bailleur permettant de répondre aux demandes de création d’entreprise pour la location d’un local. Elle est protectrice pour le bailleur et arrangeante pour le locataire car elle maximise son champ d’opportunités entrepreneuriales.

Recommandation : consultez votre avocat ou votre notaire qui vous assistera dans la rédaction et la gestion de votre bail commercial.