Qu’est-ce qu’une GAPD ? Pourquoi rassure-t-elle le bailleur et répond-t-elle aux contraintes des locataires ?
En immobilier d’entreprise, le bailleur bénéficie de plusieurs outils lui permettant de se prémunir contre les aléas locatifs et contre l’insolvabilité de son locataire. Lors de la conclusion d’un bail commercial, le bailleur peut exiger du locataire le versement d’un dépôt de garantie et/ou d’un cautionnement.
Le cautionnement c’est l’acte par lequel une tierce personne au contrat de bail décide de se porter garante pour le compte du locataire et de payer son bailleur à sa place si le locataire manque à ses obligations. Le bailleur se protège ainsi contre l’inexécution des obligations du locataire (cf. articles Obligation de payer le loyer ; Obligation liée à la sécurité du local ; Inventaire des charges locatives).
Il n’est pas rare que la caution invoque toutes les exceptions du contrat afin de s’opposer au paiement en garantie du locataire. Son refus de paiement ne pourra intervenir qu’après décision judiciaire. Pour se prémunir, il est donc d’usage que le bailleur demande au locataire de justifier d’une double garantie.
À l’inverse, une garantie autonome à première demande (GAPD) est un engagement propre et indépendant du contrat de bail. Cela signifie que le garant ne peut pas invoquer les exceptions du contrat et qu’il ne peut s’opposer au paiement. Il doit obligatoirement payer lorsque le créancier (bailleur) appelle les sommes lui étant dues par le locataire en cas de manquement de ce dernier à ses obligations locatives.
Il est d’usage lors de la commercialisation d’un local que le bailleur reçoive un grand nombre de demandes locatives pour des créations d’entreprise.
Il est aussi très fréquent que la prise à bail par le locataire nécessite des aménagements intérieurs du local, de surcroît lorsqu’il s’agit d’un local neuf. Ces aménagements sont très coûteux et provoquent la réticence des banques car ils augmentent le montant total de l’opération à financer et donc le risque. Les aménagements intérieurs sont souvent réalisés par le bailleur sur demande du locataire avec un complément de loyer. Cette méthode permet au locataire de limiter son endettement tout en réalisant son projet d’entreprise, mais transfère ainsi le risque financier au bailleur qui se voit contraint d’appeler une garantie financière complémentaire lorsque le preneur est une nouvelle entreprise.
La GAPD est une excellente alternative à ces deux problématiques, car elle permet au bailleur de se prémunir à la fois contre le non-paiement du loyer mais également contre l’amortissement du coût des travaux d’aménagements en cas de défaillance du locataire.
À ce titre, en 2019, 5 ans après leur création, 39% des entreprises créées ne sont plus actives. Dans ce contexte d’incertitude économique renforcée par la crise actuelle, les bailleurs ne disposent d’aucune visibilité sur le succès commercial de leur locataire en création et sont confrontés au risque de non-perception de leurs loyers.
Pour se prémunir, il est d’usage que le bailleur appelle plusieurs garanties :
- Le bailleur exige du locataire en premier lieu le versement d’un dépôt de garantie équivalent généralement à 3 mois de loyers hors charge et hors TVA ;
- En sus, le bailleur peut exiger une GAPD au locataire en création, évoquée ci-dessus.
Pour le locataire, le principal inconvénient de cette garantie réside dans l’obligation qu’il a de verser auprès de la banque garante, avant la signature du contrat de bail, une somme équivalente au montant de la garantie exigée par le bailleur, correspondant à la valeur des travaux d’aménagements réalisés par le bailleur sur demande du locataire. Toutefois, cette somme permettra au locataire d’assurer sa solvabilité et d’aboutir sur la faisabilité de son projet d’entreprise. Au total, la GAPD locative est l’un des outils du bailleur permettant de répondre aux demandes de création d’entreprise pour la location d’un local. Elle est protectrice pour le bailleur et arrangeante pour le locataire car elle maximise son champ d’opportunités entrepreneuriales.
Recommandation : consultez votre avocat ou votre notaire qui vous assistera dans la rédaction et la gestion de votre bail commercial.