Les études préalables au dépôt de la demande de Permis de Construire sont décisives pour bâtir un programme immobilier de qualité.
La construction d’un bâtiment d’entreprises est marquée par différentes étapes : de l’esquisse préliminaire lors de sa conception, jusqu’à la réception de l’ouvrage marquant la fin du chantier. Parmi ces étapes, les études d’avant-projet sont très importantes et ne doivent pas être sous-estimées par le maître de l’ouvrage car elles contribuent à créer le squelette du projet et impactent surtout sa qualité.
Il existe deux phases dans les études d’avant-projet, l’Avant-Projet Sommaire (APS) qui sera détaillé dans cet article et l’Avant-Projet Détaillé (APD) qui fera l’objet d’un prochain article de blog.
L’APS va s’inspirer des esquisses et des études préliminaires préalablement réalisées à la demande du Maître d’ouvrage (MOA) et/ou du Maître d’œuvre (MOE) architecte qui l’assiste dans la construction de son projet.
Dans l’APS, l’architecte va préciser la composition générale du projet immobilier et va s’appuyer sur des bureaux d’études techniques (structures, thermiques, etc.) qui fournissent au porteur du projet des conseils basés sur des études effectuées en amont pour optimiser les travaux et améliorer la qualité finale du projet.
L’APS va également déterminer le contenu sommaire des besoins définis entre le MOA et le MOE qui l’assiste. Il va enfin permettre de vérifier si le programme est techniquement réalisable au regard des normes en vigueur et selon le respect des règles de l’art.
Les documents composants l’APS sont :
- Le plan de masse du projet, des coupes de façades, des niveaux qui vont permettre de mettre en image les besoins du MOA. Ces documents permettent aussi de relever des points de vigilances à affiner qui n’avaient pas été décelés par le MOA ou le MOE lors de l’étude préliminaires du programme ;
- Une notice détaillant les matériaux utilisés et la définition technique sommaire du projet ;
- Un chiffrage non-détaillé du coût du projet.
L’APS va permettre de :
- Détailler la composition du projet en plan et en volume grâce aux documents précités composant l’APS (1) ;
- Définir sommairement le volume des surfaces intérieures et l’aspect extérieur de l’ouvrage projeté ;
- Proposer des dispositions techniques adaptées aux particularités du projet sur la base des avis techniques des bureaux d’études notamment ;
- Établir un planning prévisionnel des travaux et une estimation budgétaire sommaire du coût de travaux.
L’éventail des solutions techniques seront étudiées lors de cette phase pour finalement n’en retenir qu’une seule qui sera justifiée par l’architecte.
Le MOA pourra donc, sur la base des éléments précités, donner son accord (avec ou sans réserves de sa part) afin de valider l’APS. La validation de ce dernier marque le passage à la phase suivante qui est l’APD.
La phase d’APS ainsi que l’APD sont aux prémices d’un projet en immobilier d’entreprises. Elles sont un support de dialogue entre le MOA et le MOE sur l’adéquation entre les besoins du MOA et la définition architecturale et technique du projet qui détermineront sa réussite commerciale dans le cadre d’une promotion immobilière.
Recommandation : consultez votre architecte ou votre maître d’œuvre qui vous assistera sur la réalisation d’un Avant-Projet Sommaire (APS).