Le permis de démolir est une autorisation d’urbanisme. Il n’est pas toujours obligatoire car la démolition peut être partielle ou totale.
Le permis de démolir concerne les opérations de démolition totale ou partielle d’un bâtiment. Son dépôt est obligatoire lorsque :
- Le terrain est dans le périmètre d’un secteur protégé ;
- La commune a délibéré en conseil municipal pour la mise en place du permis de démolir ;
- Le bâtiment est un monument historique ;
- Le bâtiment est dans le périmètre réglementaire d’un monument historique.
L’obtention du permis de démolir va permettre d’autoriser la démolition demandée. Le permis peut aussi être refusé ou accepté avec des prescriptions.
Avant 2007, lorsqu’une construction nécessitait une démolition, le maître d’ouvrage devait déposer un permis de démolir et un permis de construire séparément. Les deux demandes étaient donc instruites de manière séparée et sans lien entre les unes et les autres.
Depuis 2007, l’article L 451-1 du Code de l’urbanisme autorise le dépôt d’un permis de construire valant permis de démolir. Ce dossier permet d’obtenir les deux permis (construire et démolir) en même temps. L’instruction sera menée dans un dossier unique.
La déclaration préalable peut également valoir permis de démolir pour les travaux relevant du régime de la déclaration préalable qui vont être réalisés à la suite de la démolition (cf. article – Quand doit-on déposer une déclaration préalable ?).
L’article art. R.451-2 du Code de l’urbanisme précise les pièces qui composent le dossier de permis de démolir :
- Cerfa 13405*01 ;
- Un plan de situation ;
- Un plan masse ;
- Une photographie faisant apparaître le ou les bâtiments à démolir.
Attention : en cas de permis de construire ou de déclaration préalable valant permis de démolir, les pièces à joindre doivent être bien distinctes entre le permis de démolir et le permis de construire ou la déclaration préalable. Ce sont deux dossiers différents bien qu’ils soient réunis dans une même autorisation d’urbanisme.
L’article R.600-2 C du Code de l’urbanisme prévoit la possibilité de contester un permis de démolir pendant un délai de deux mois à compter de l’affichage du permis sur le terrain. À défaut de pouvoir prouver l’affichage, le Juge va le plus souvent considérer que celui-ci n’a pas eu lieu et que le délai de recours des tiers n’a pas encore commencé à courir. Cette situation est très inconfortable pour le demandeur de projet qui doit être vigilant et se prémunir.
Afin de lever toute ambiguïté juridique, il y a lieu de mandater un huissier de justice qui se rend sur place afin d’attester la présence du panneau d’affichage à trois reprises sur la période de recours bimestrielle à l’issue de laquelle il dresse un procès-verbal de constat d’affichage de permis de démolir. La jurisprudence considère que ces trois passages suffisent à caractériser la continuité de l’affichage et rendre opposable l’autorisation vis-à-vis des tiers.
En parallèle, à compter de la date de transfert du permis de démolir par la mairie à la préfecture, la préfecture bénéficie de deux délais à compter de la réception du permis. Lors de ce transfert, la mairie doit spontanément prévenir le pétitionnaire :
- 15 jours pour annoncer à la mairie et au pétitionnaire qu’elle formulera un recours contre le permis ;
- 2 mois pour formuler et transmettre ledit recours.
Passé ce délai, le pétitionnaire pourra demander à la mairie l’attestation de non-recours et de non retrait. Ce n’est qu’après l’obtention de cette dernière, dans l’hypothèse où aucun recours n’aura été formulé, que le maître d’ouvrage pourra lancer la démolition avec tout le formalisme adéquat.
Avant toute démolition même partielle, il faut consulter la commune concernée pour s’assurer que le projet de démolition nécessite un permis de démolir. Le maître d’ouvrage doit être vigilant car démolir un ouvrage sans autorisation d’urbanisme entraine une procédure judiciaire à son encontre.
Recommandation : consultez votre architecte ou le service de l’urbanisme de la commune pour vos questions sur le permis de démolir.