La demande de financement doit intégrer tous les aspects du projet : stratégiques, immobiliers, juridiques et financiers.
L’entreprise qui investit dans son immobilier a souvent besoin d’un financement bancaire. La demande de financement est l’aboutissement de la réflexion engagée par l’entreprise et ses actionnaires sur les aspects stratégiques, immobiliers, juridiques et financiers de l’investissement en question.
Stratégiques : l’entreprise devra présenter les grandes lignes de sa stratégie en insistant sur l’intérêt pour cette dernière d’intégrer un nouvel outil immobilier. Le bâtiment est souvent au service de l’expansion, de gains de productivité et de l’amélioration de l’ergonomie pour les ressources humaines qui sont devenues très difficiles à intégrer et à conserver.
Immobiliers : l’emplacement, les caractéristiques techniques et le design du bâtiment, à construire ou à rénover, sont des sujets inhabituels pour l’entrepreneur qui devra montrer qu’il a choisi les partenaires adéquats à ces enjeux.
Juridiques : la forme de la société, les actes d’acquisition, les contrats de prestations, les dispositifs et choix fiscaux, les contrats d’assurances des biens et sur le décès du dirigeant ou le bail sont autant de sujets complexes sur lesquels le dirigeant devra montrer au financeur qu’ils ont été traités professionnellement.
Financiers : il convient de vérifier que les flux de remboursement de la dette souscrite permettent de maintenir un cash-flow libre suffisant pour assurer la liquidité de l’entreprise, grâce à un plan de financement détaillé sur la durée du financement de 12 à 15 ans. L’immeuble étant souvent porté par une SCI dont l’associé majoritaire est l’actionnaire de l’entreprise locataire, il est conseillé de veiller, chez cette dernière, au maintien d’un Excédent de Trésorerie d’Exploitation (ETE = EBE – variation du BFR) positif, compte tenu du nouveau loyer du bâtiment à financer. Il faut noter que l’ETE négatif est un indicateur avancé du risque de défaillance d’une entreprise.
Il faut aussi vérifier que l’endettement cumulé, en cas d’associés identiques de l’entreprise locataire et de la SCI bailleresse, ne génère pas un surendettement qui pourrait freiner à court ou moyen terme l’octroi de nouveaux financements d’exploitation ou d’investissement de l’entreprise locataire, dans le cadre de l’appréhension du risque systémique issus des « accords de Bâle III ».
La demande de financement d’un investissement immobilier est un exercice complet et délicat au regard des risques encourus par l’entreprise et ses actionnaires. La qualité de la demande de financement augure de la préparation mentale des actionnaires et dirigeants qui doivent être prêts, en cas d’accident économique, à se montrer résilients face au poids de la dette et des engagements financiers, commerciaux, techniques et humains qu’il faudra continuer d’honorer !
Recommandation : consultez votre juriste, votre expert-comptable et votre banquier afin d’établir la demande de financement de votre investissement immobilier.