L’Etat des Risques et Pollution (ERP) : le diagnostic obligatoire aux nombreuses identités

Lors de la signature d’un bail, le bailleur doit obligatoirement annexer au contrat de bail le diagnostic Etat des Risques et Pollution (ERP).

Le Code de l’environnement met à la charge du bailleur, lors de la signature du bail (et de son renouvellement), l’obligation de fournir au locataire et joindre au bail une information relative à l’existence de certains risques environnementaux.

Le diagnostic ERP (ancien ESRIS et ERNT) informe le futur locataire (et acquéreur) d’un local d’entreprises des risques naturels, miniers et technologiques et, à certains effets, de la pollution des sols liés au terrain sur lequel il se trouve.

C’est l’article L 125-5, I. du Code de l’environnement qui le rend obligatoire lors de la signature du bail. L’article précise que « les locataires de biens immobiliers situés dans des périmètres à risques doivent être informés par le bailleur de l’existence de ces risques ». Le même article précise que lors de la conclusion du bail, l’ERP est annexé au contrat de location, dans les conditions et selon les modalités prévues aux baux commerciaux mentionnés aux articles L. 145-1 et L. 145-2 du Code de commerce ».

L’obligation du bailleur de remettre au locataire un ERP lors de la signature du bail s’applique donc aux baux commerciaux  portant sur des terrains nus ou des immeubles bâtis situés dans les périmètres ci-dessous (C. envir. art. R 125-23), mais elle ne s’applique pas aux baux dérogatoires :

Dans le périmètre d’exposition aux risques délimité par un plan de prévention des risques technologiques (PPRT) approuvé (le PPRT détermine un périmètre autour d’installations classées (ICPE) présentant un risque élevé à l’intérieur duquel d’importantes servitudes d’urbanisme peuvent être édictées) ;
Dans une zone exposée aux risques délimitée par un plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRNP) approuvé ou dont certaines dispositions ont été rendues immédiatement opposables en application de l’article L 562-2 du Code de l’environnement (le PPRNP est établi par arrêté préfectoral et détermine le périmètre à l’intérieur duquel un état des risques (ERNT) est nécessaire, les différents risques à prendre en compte et les services instructeurs. C’est le cas par exemple des zones submersibles ou inondables et des zones endiguées. Ce plan est annexé au PLU) ;
Dans le périmètre mis à l’étude dans le cadre de l’élaboration d’un PPRT ou d’un PPRNP ;
Dans une des zones de sismicité 2, 3, 4 ou 5 mentionnées à l’article R 563-4 du Code de l’environnement ;
Dans une zone exposée aux risques délimitée par un plan de prévention des risques miniers (PPRM) approuvé ou dont certaines dispositions ont été rendues immédiatement opposables en application de l’article L 562-2 du Code de l’environnement ;
Dans les zones à potentiel radon de niveau 3 définies à l’article R 1333-29 du Code de la santé publique. »

Attention : l’obligation de remise par le bailleur d’un ERP s’applique même si l’immeuble se situe en dehors d’une zone à risques mentionnée ci-dessus (CA Paris 2-10-2013 n° 11/20383). Cependant l’ERP doit indiquer que le terrain ou l’immeuble concerné n’est situé dans aucun périmètre à risques.

Enfin, l’ERP doit être établi moins de six mois avant la date de conclusion du contrat de location (C. envir. art. R 125-26, al. 3), selon un modèle de document disponible sur internet (notamment, www.georisques.gouv.fr), sur la base d’informations mises à disposition par le préfet du département du lieu de situation du bien.

Au total, l’obligation d’information environnementale du bailleur au preneur l’oblige à annexer au bail, lors de sa signature, un ERP et ce même si le local est situé en-dehors d’un périmètre à risque mentionné à l’article L 125-5, I du Code de l’environnement.

Recommandation : consultez votre avocat ou votre notaire qui vous assistera dans la rédaction et la gestion de votre bail commercial.