Locataire et au bailleur peuvent échanger les engagements dans un bail commercial à durée ferme de plus de 3 ans.
Le statut des baux commerciaux permet au locataire de délivrer un congé en cours de bail, à l’expiration de chaque période triennale (C. com. art. L 145-4, al. 2). Cette faculté est spécifique à l’immobilier d’entreprises et le locataire n’est pas tenu de préciser les motifs pour lesquels il donne congé (cf. article – Faculté de résiliation triennale du locataire).
Avant la loi Pinel (n°2014-626 du 18 juin 2014), les parties pouvaient librement exclure du bail la faculté de résiliation triennale offerte au locataire. Les parties s’engageaient alors dans un bail d’une durée ferme de 6, 9, 10 ans, sans que le locataire puisse résilier le bail prématurément.
Depuis la loi Pinel, cette faculté est d’ordre public et elle s’applique aussi bien au bail principal qu’à une convention de sous-location (Cass. 3e civ. 11-12-1996 n° 95-11.018 D, SCI La Fourmi c/ Sté Alpes métal : RJDA 2/97 n° 176).
Toutefois, la loi réserve aux parties quelques exceptions : bailleur et locataire peuvent ainsi exclure expressément dans le bail la faculté de résiliation triennale du locataire et donc prévoir un bail d’une durée ferme de 6, 9, 10, 11, 12 ans ou plus (cf. article – La durée du bail commercial). Cependant cette faculté s’applique que dans certains cas, limitativement énumérés par l’article L 145-4, al. 2 du Code de commerce :
- Les baux conclus pour plus de neuf ans (cf. article – La durée du bail commercial) ;
- Les baux de locaux construits en vue d’une seule utilisation (locaux dit « monovalents ») ;
- Les baux de locaux à usage exclusif de bureaux ;
- Les baux de locaux de stockage mentionnés à l’article 231 ter, III-3° du Code général des impôts (locaux ou aires couvertes destinés à l’entreposage de produits, de marchandises ou de biens et qui ne sont pas intégrés topographiquement à un établissement de production).
Dans ces quatre cas précis, le locataire est tenu à ses obligations contractuelles tout au long de la durée ferme pour laquelle il s’est engagé. Celle-ci doit être expressément stipulée dans le bail.
L’engagement du locataire pour une durée ferme est d’usage dans chaque classe d’actifs et d’autant plus si des travaux d’aménagements intérieurs et/ou extérieurs sont réalisés dans le local par le bailleur pour le compte du locataire. Ces travaux peuvent rapidement devenir un enjeu financier. Il est donc d’usage que le bailleur, pour se prémunir, demande au locataire en contrepartie des travaux qu’il réalise, de s’engager à exploiter le local pendant une période ferme. Durant cette période de location, le bailleur amortira les travaux qu’il va financer pour le compte du locataire (cf. article – Zoom sur les travaux d’aménagement dans le local).
Par ailleurs, à titre de garantie supplémentaire contre un départ anticipé du locataire avant l’issue de la durée ferme pour laquelle il s’était engagé, certains bailleurs assortissent la clause de durée du bail d’une indemnité de résiliation anticipée destinée à compenser le préjudice subi par le bailleur. Le préjudice correspond à la perte des loyers qu’il aurait dû percevoir pendant la durée d’engagement du locataire. Cette indemnité lui permettra alors de rembourser le coût des travaux d’aménagements qu’il a engagé dans le local avant l’entrée du locataire.
Mais le bailleur dispose d’autres outils pour se garantir contre le manquement du locataire à ses obligations contractuelles, tel que le dépôt de garantie, la garantie bancaire à première demande (GAPD) ou encore le cautionnement.
Au total, depuis la loi Pinel de 2014, le locataire peut conclure un bail en s’engageant pour une durée ferme de 6, 9, 10 ans ou plus. Les parties prennent alors le soin d’exclure du bail la faculté de résiliation triennale offerte au locataire avant l’issue de ladite période d’engagement.
Recommandation : consultez votre avocat ou votre notaire qui vous assistera dans la rédaction et la gestion de votre bail commercial.