Quelles sont les annexes obligatoires du bail commercial ?
En immobilier d’entreprises, lors de la conclusion d’un bail commercial, bailleur et locataire doivent obligatoirement joindre au contrat de bail commercial certains documents, au risque de voir leur responsabilité engagée.
Les documents obligatoires sont les suivants :
- Un état des lieux (cf. article – l’Etat des lieux protège) ;
- L’annexe environnementale dans certains cas précis (cf. article – L’annexe environnementale : bailleur et locataire face aux obligations du décret tertiaire) ;
- L’état des risques naturels et technologiques (ERNT) ;
- Les informations concernant les sinistres survenus à ce titre ;
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
- La fiche récapitulative du dossier amiante (DTA) ;
- L’inventaire des charges, impôts et taxes (cf. article – L’inventaire des charges locatives : la sérénité du locataire) ;
- La liste des travaux réalisés depuis trois ans et ceux prévus pour les trois années à venir.
Quelles sont les sanctions en cas d’absence d’annexion de ces documents dans le bail ?
Les textes ne prévoient pas que l’absence desdites annexes est un motif pour entrainer la nullité du bail. Toutefois pour les annexes suivantes, le législateur a prévu des sanctions très lourdes si elles n’étaient pas annexées dans le bail :
1. L’état des risques naturels et technologiques (ERNT)
Le manquement du bailleur à la délivrance de l’état des risques ouvre le droit au preneur de demander à tout moment lors de la durée du bail la résolution du contrat ou bien de demander une diminution du prix de loyer (art. L125-5 du Code de l’environnement).
2. Le DPE :
Le locataire peut rechercher la responsabilité contractuelle du bailleur dans les cas suivants :
- Le bailleur qui n’annexe pas le DPE dans le bail manque à son devoir d’information précontractuelle ;
- Le locataire subit un préjudice qui est la conséquence de la non-communication du DPE ou en raison du caractère erroné des informations qu’il contient.
3. L’annexe environnementale :
Etant donné que bailleur et locataire sont co-débiteurs d’une obligation de résultat dans le cadre du Décret Tertiaire, l’obligation d’annexion ne repose pas sur le bailleur seul.
Comme les textes prévoient que les parties doivent « mutuellement » se communiquer les informations, et s’engager ensemble sur un programme d’actions visant à l’amélioration des performances énergétique et environnementale du bâtiment, le bailleur peut donc aussi rechercher la responsabilité du locataire.
Dans ces conditions afin de limiter sa responsabilité, il est vivement recommandé au locataire, lorsque le local qu’il occupe est assujetti, de prendre les devants et de solliciter le bailleur pour établir l’annexe environnementale du bail.
Au total ces documents sont obligatoirement annexés au contrat de bail et contribuent au devoir de pré-information du bailleur au locataire, ainsi qu’à encadrer la répartition entre les parties des futures charges qui interviendront lors de la durée du bail commercial. Le bailleur comme le locataire ne doivent pas les négliger au risque de voir leur responsabilité contractuelle engagée.
Recommandation : consultez votre avocat ou votre notaire qui vous assistera dans la rédaction et la gestion de votre bail commercial.