Le diagnostic de pollution des sols, obligatoire dans certains cas, permet d’évaluer l’état des sols et limite le risque.
Les sols demeurent largement méconnus alors qu’ils abritent la part la plus importante de la biodiversité de la planète. Pourtant, en dépit de leur rôle essentiel, les sols subissent sous l’effet des activités humaines des dégradations multiples (cf. article – La protection des sols).
En immobilier d’entreprise, certaines exploitations sont susceptibles de provoquer des pollutions des sols (notamment industrielles). Certaines d’entre-elles sont soumises au régime des ICPE (Installation Classée pour la Protection de l’Environnement), car elles manipulent ou stockent des substances dangereuses susceptibles de provoquer un risque pour l’environnement (cf. article – Zoom sur les ICPE).
Lorsqu’il est supposé qu’un terrain a fait l’objet d’une exploitation susceptible de polluer les sols, il y a lieu de réaliser un diagnostic de pollution des sols.
En effet, un sol pollué n’est pas perceptible à l’œil nu et il peut altérer la santé des personnes qui occuperaient le terrain. Dans ce contexte, en cas de doute sur l’état d’un terrain, il est vivement recommandé d’avoir recours à un diagnostic de pollution des sols avant l’achat du terrain en question, au risque d’avoir de mauvaises surprises par la suite.
Quelles sont les sources de pollution des sols ? Les sols peuvent être potentiellement contaminés par d’anciens dépôts de substances contaminantes, tel que des métaux lourds ou des hydrocarbures. Ces derniers ont pu être enfouis par l’ancien exploitant ou tout simplement résultent de son exploitation normale sur le site.
Qu’il s’agisse d’une transaction immobilière, d’un projet de construction, ou l’exploitation d’un site industriel, il s’avère nécessaire et prudent de connaître l’état de pollution d’un site immobilier. En qualité de propriétaire d’un terrain, réaliser un diagnostic de pollution des sols est un gage de sûreté permettant d’informer et rassurer le futur acquéreur ou locataire sur la qualité des sols en vue de faciliter une éventuelle transaction ou toute autre opération.
Financièrement et techniquement, gérer la pollution des sols est un sujet très délicat. Afin de limiter les impacts financiers et juridiques résultant d’une pollution non découverte lors d’une transaction, il semble vigilant de réaliser avant toute décision d’acquisition un diagnostic de pollution des sols.
Ce diagnostic est obligatoire dans certains cas, notamment pour les ICPE (cf. article – Zoom sur les ICPE) en cas de cessation d’activités, ainsi que pour les biens situés dans un SIS (Secteur d’Information des Sols).
Le diagnostic Pollution des sols est réalisé en deux étapes selon la norme NF X 31-620 :
- Phase 1 : étude historique, documentaire et mémorielle du site en question ;
- Phase 2 : caractérisation de la qualité de ses sols.
Au total, gérer la pollution d’un terrain est très délicat et très risqué. Afin de limiter les impacts financiers et juridiques résultant d’une pollution non découverte lors d’une transaction, il y a lieu de réaliser en amont de son acquisition un diagnostic de pollution des sols.
Recommandation : consultez votre architecte qui vous assistera dans la densification de votre projet immobilier.