Ne jamais acquérir un bien immobilier sans diagnostic de pollution des sols confirmant la compatibilité du site !
En cas d’acquisition d’un terrain ou d’un bâtiment, il est vivement recommandé – préalablement à la signature de la transaction, de pratiquer un diagnostic de pollution des sols. Ce dernier est légalement obligatoire pour certaines Installations Classées Protection de l’Environnement (ICPE) souvent industrielles ou logistiques.
Mais la pollution des sols est possible sur tous les terrains, parfois à l’insu du vendeur du site au regard d’actes de pollution via des enfouissements « sauvages » pouvant dater de plusieurs décennies, et peut s’avérer catastrophique pour la santé des occupants du site et pour les responsabilités civile et pénale du nouveau propriétaire.
Hydrocarbures, solvants, plomb, arsenic, sont les principales substances polluantes qui présentent des risques majeurs, voire mortels, pour les personnes qui occupent le site.
Aussi, il est indispensable, bien que rarement obligatoire légalement, de demander au vendeur du site de transmettre un diagnostic de pollution des sols établi par une entreprise certifiée à cette fin. Ce diagnostic devra :
- Être très récent : moins de 3 mois à la date du compromis de vente étant l’idéal ;
- Prévoir des points de sondage des sols suffisamment nombreux et intelligemment répartis sur le terrain au regard de l’historique connu du site ;
- Obligatoirement conclure que le niveau de pollution du site est compatible avec l’exercice des activités prévues par le nouvel acquéreur telles que commerce grand public, bureaux, crèches, artisanat, etc..
Si l’une des 3 caractéristiques énoncées ci-dessus manquait, il est vivement recommandé de ne pas acquérir le site en l’état. Si la pollution détectée est incompatible avec les activités prévues, il convient de demander au vendeur du site d’organiser et de financer la dépollution selon un plan d’actions établi et géré par l’entreprise certifiée qui a réalisé le diagnostic. Cette dernière peut établir un budget prévisionnel du coût de la dépollution afin d’évaluer au mieux le risque financier encouru. Parfois, au regard de ce coût, la valeur de marché d’un site peut atteindre une « somme négative » !
Les financeurs d’investissement immobilier demandent désormais ledit diagnostic de pollution de sols et conditionnent leur financement à la compatibilité du site avec l’activité prévue.
Au total, au regard du risque humain et financier, il est absolument nécessaire de détenir le diagnostic de pollution des sols complet avant de s’engager définitivement dans l’acquisition d’un site immobilier, quitte à le payer de ses propres deniers si le vendeur refuse de le prendre en charge.
Recommandation : consultez une entreprise de diagnostic certifiée, votre notaire et votre juriste afin de vous protéger contre le risque de pollution cachée.