Le DPE doit obligatoirement être annexé au contrat de bail car il contribue au devoir de pré-information du bailleur.
En immobilier d’entreprise, lors de la conclusion d’un bail commercial, les parties doivent obligatoirement joindre au contrat de bail certains documents, au risque de voir leurs responsabilités engagées (cf. article – Les annexes du bail commercial).
Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) est un document obligatoirement produit par un diagnostiqueur professionnel qui évalue la consommation énergétique du local d’entreprise, mesure son niveau d’émission de gaz à effets de serres (CO2) et recommande des moyens à mettre en œuvre afin de réduire sa consommation énergétique (cf. articles – Décret tertiaire | La RE2020 désormais applicable dans le tertiaire | L’annexe environnementale du bail commercial).
Obligatoirement mentionné dans les annonces relatives à la location d’un bien immobilier (CCH art. L 134-4-3) et nécessairement porté à la connaissance du locataire (CCH art. L 134-3, al. 2), ce document reflète la qualité et la performance énergétique du local. Il le catégorise dans une classe énergétique allant de A à G : par exemple, un local classé A est très économe car très peu consommateur d’énergies. A l’inverse, un bien classé G est fortement énergivore.
Le DPE tout comme les autres annexes obligatoires du bail sont des outils permettant au bailleur de répondre à son devoir de pré-information contractuelle vis-à-vis du locataire.
L’obligation de produire un DPE s’applique pour tout ou partie de bâtiment clos & couvert doté d’une installation de chauffage ou d’eau chaude (CCH art. R 134-1). Cependant pour produire ce document, le diagnostiqueur base ses calculs sur le type d’installation présente dans le local ainsi que sur les consommations des précédents occupants.
Dans le cas d’un local neuf ou restructuré faisant l’objet d’une première occupation, il est donc impossible pour le bailleur de produire un DPE, car ce dernier ne peut être calculé par l’absence de consommations précédentes. Dans ce cas, il est d’usage une fois l’occupant installé que le bailleur s’engage à produire un DPE par la suite.
Attention : est exempt de produire un DPE tout bailleur d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment à usage agricole, artisanal ou industriel, autre qu’un local servant à l’habitation, dans lequel le système de chauffage ou de refroidissement ou de production d’eau chaude pour l’occupation humaine produit une faible quantité d’énergie au regard de celle nécessaire aux activités économiques (CCH art. R 134-1).
Sont exclus également les bâtiments (ou parties de bâtiments) devant garantir des conditions particulières de température, d’humidité ou de qualité de l’air, ainsi que ceux destinés à rester ouverts sur l’extérieur.
Le DPE est générateur de droits entre les parties car le locataire peut rechercher la responsabilité contractuelle du bailleur dans les cas suivants :
- Lorsque le bailleur n’annexe pas le DPE dans le bail, car il manque à son devoir d’information précontractuelle ;
- Lorsque le locataire subit un préjudice qui est la conséquence de la non-communication du DPE par le bailleur, ou en raison du caractère erroné des informations qu’il contient.
Le DPE permet d’alerter et de sensibiliser un propriétaire d’immeuble sur la nécessité d’engager des travaux dans le bien vétuste afin d’améliorer sa performance énergétique (cf. article – Améliorer l’enveloppe du bâtiment permet de réduire sa facture énergétique). L’amélioration de la classe énergétique du DPE présente bien des avantages, car elle améliore la transparence de l’information portée au locataire, limite le risque de vacance des locaux, augmente le confort d’occupation du locataire, lui assure la réduction de ses dépenses énergétiques et contribue à l’amélioration de la valeur locative du bien.
Au total le DPE doit obligatoirement être annexé au contrat de bail sauf dans les cas précités. Il contribue au devoir de pré-information du bailleur au locataire. Il atteste enfin de la qualité et donc de la valeur locative du bien. Le bailleur comme le locataire ne doivent pas le négliger, au risque de voir leur responsabilité contractuelle engagée.
Recommandation : consultez votre avocat ou votre notaire qui vous assistera dans la rédaction et la gestion de votre bail commercial.