Quelles sont les règles du cautionnement ?
En immobilier d’entreprise, le bailleur bénéficie de plusieurs outils lui permettant de se prémunir contre les aléas locatifs et lui assurer la solvabilité de son locataire. Lors de la conclusion d’un bail commercial, le bailleur peut exiger du locataire le versement d’un dépôt de garantie et/ou d’un cautionnement.
Le cautionnement est défini à l’article 2288 du Code civil. C’est l’acte par lequel une personne extérieure au contrat de bail décide de se porter garante pour le compte du débiteur (locataire) et de payer son créancier (bailleur) à sa place si le débiteur manque à ses obligations. Le bailleur se protège ainsi contre l’inexécution des obligations du locataire, tels que le non-paiement du loyer ou des sommes accessoires, la non-exécution des entretiens et réparations locatives ou encore la dégradation du local loué.
Attention : il ne faut pas confondre caution d’une tierce personne qui se porte garante pour le locataire avec le dépôt de garantie qui est une somme versée par le locataire au bailleur avant son entrée dans le local.
Cet article définit les principes de base du cautionnement et leur application dans le cadre d’un bail commercial.
1- Demande d’un cautionnement :
Lors de la conclusion d’un bail commercial, le bailleur dispose de la faculté d’exiger un cautionnement. Celui-ci peut être donné par un tiers professionnel ou non. Dans certains cas précis et en cas de création d’entreprise, le bailleur peut se prémunir davantage contre la défaillance du locataire et recourir à la garantie autonome à première demande (GAPD), par laquelle le garant (souvent bancaire) s’oblige à verser une somme à première demande (C. civ. art. 2321, al. 1). À la différence de la caution, le garant ne peut pas s’opposer au bénéficiaire (bailleur) lorsqu’il appelle le versement de la garantie en cas de manquement du locataire. Dans ce cas, le garant doit payer sans pouvoir invoquer le contrat de bail principal. Cette notion donnera lieu à un prochain article de blog.
2- Mentions de l’acte de cautionnement :
Le cautionnement d’un bail commercial est régi par le droit commun du cautionnement et impose aux parties à titre de preuve que certaines mentions précises soient portées dans l’acte afin de définir la nature et l’étendue de l’engagement.
3- Dettes garanties par le cautionnement :
La détermination des dettes du locataire dont le bailleur peut réclamer le paiement à la caution dépend des termes inscrits dans l’acte de cautionnement. En effet, un cautionnement ne peut pas être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté (C. civ. art. 2292). Les parties et leurs conseils doivent donc être très vigilants lors de la rédaction du cautionnement dans la détermination des dettes garanties.
4- Durée du cautionnement :
Le cautionnement d’un bail commercial peut être donné pour une durée limitée qui peut être la même que la durée du bail ou bien un nombre déterminé d’années ou de mois. Il peut être établi pour une durée illimitée dans certaines conditions.
5- Obligation d’information de la caution par le bailleur :
Plusieurs textes imposent au créancier bénéficiaire d’un cautionnement (bailleur) de communiquer une information régulière à la caution sur l’évolution de la dette qui lui est garantie, notamment pour le paiement des loyers évolutifs ou d’autres sommes que lui devrait le locataire.
6- Extinction du cautionnement :
Comme il est utile de prévoir dans l’acte les dettes qui sont garanties par la caution, il est également recommandé d’y prévoir les cas d’extinction de la caution. Par principe, le nouvel article 2313 du Code civil rappelle que le cautionnement s’éteint naturellement par suite de l’extinction de l’obligation garantie. Il est alors nécessaire de distinguer l’extinction naturelle de la caution, des cas où la caution se retrouve mobilisée en cas d’inexécution par le locataire de ses obligations.
Au total, il est possible, avant la conclusion d’un bail commercial, que le bailleur demande à son locataire d’établir un cautionnement bancaire afin de garantir le paiement des sommes qui lui sont dues par le locataire. Cet acte est encadré par la loi et demande un formalisme particulier : il appelle donc aux parties de faire preuve de vigilance lors de la rédaction de la caution.
Recommandation : consultez votre avocat ou votre notaire qui vous assistera dans la rédaction et la gestion de votre bail commercial.