Le relevé cadastral n’est pas une preuve de propriété. Seul le bornage géomètre permet de circonscrire légalement un terrain.
La clôture est la limite physique du fonds immobilier (terrain), tandis que le bornage permet d’établir la limite juridique du fonds : il ne faut pas confondre bornage et clôture.
Selon la jurisprudence, le bornage « a pour objet de fixer définitivement les limites séparatives de deux propriétés contigües et d’assurer, par la plantation de pierres bornes, le maintien des limites ainsi déterminées » (Cass. 3e civ., 11 déc. 1901). Curieusement, le Code Civil est laconique sur le bornage : l’article 646 du Code Civil indique que « tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais communs ». Il ne faut pas confondre bornage et clôture.
Le bornage nécessite l’existence de fonds (terrains) contigus appartenant à des propriétaires différents. Attention, la Cour de Cassation a jugé en ce sens dans un arrêt du 25 juin 1970 que « l’action en bornage cesse de pouvoir s’exercer lorsqu’il s’agit de bâtiments qui se touchent » (3e civ. 25 juin 1970, n°68-13674).
L’exercice du droit au bornage est subordonné à l’absence de bornage antérieur. Cette règle est formulée dans l’adage « bornage sur bornage ne vaut », rendant le bornage intangible sauf fraude.
L’opération de bornage se traduit par l’établissement d’un procès-verbal de bornage qui est dressé obligatoirement par un géomètre-expert inscrit à l’Ordre, et qui aura pour effet de fixer définitivement la ligne divisoire qui sépare les deux fonds contigus. Le géomètre-expert applique une procédure normalisée tant au niveau des opérations d’instruction des données historiques, de démarches techniques de pose des pierres bornes, que de conservation des pièces nécessaires à l’intangibilité du bornage. Le géomètre-expert est aussi garant du maintien du principe contradictoire qui l’amène à recueillir l’accord de tous les voisins concernés par le bornage.
L’histoire, parfois très ancienne, de la vie juridique et matérielle de certains terrains peut amener à constater des usurpations de propriété qui ne sont pas évidentes.
Aussi, avant d’acquérir un bien immobilier, il convient prudemment d’obtenir le bornage contradictoire du fonds vendu, sauf à prendre le risque de se retrouver dans la situation fort inconfortable – voire catastrophique, de se voir réclamer la restitution gratuite d’une partie d’un ensemble immobilier précédemment acquis et payé.
Contrairement à une fausse idée trop répandue, ni le cadastre ni le notaire ne garantissent la surface et les limites du terrain acquis : seul un géomètre-expert le peut contre des honoraires très raisonnables au regard de la sécurité juridique gagnée.
Recommandation : consultez votre notaire et un géomètre-expert qui vous assisteront dans l’usage du bornage