Dans quelles conditions le bailleur peut-il visiter le local occupé par le locataire ?
En immobilier d’entreprises, lors de la location d’un local, le bailleur doit garantir à son locataire une jouissance paisible des lieux loués. L’article 1719 al. 3° du Code civil stipule que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de faire jouir paisiblement le preneur des lieux loués pendant la durée du bail. Dans ces conditions on peut se demander si la visite du local par le bailleur vient perturber la jouissance paisible du locataire ?
Il est d’usage interdit au bailleur d’entrer dans les lieux loués sans l’autorisation du locataire. En effet, si le bailleur s’introduit dans les locaux loués sans son autorisation, il porte atteinte à la vie privée du locataire (Cass. 3e civ. 25-2-2004 n° 02-18.081 FS-PB : RJDA 6/04 n° 675) et vient perturber sa jouissance paisible du local.
Cependant il existe plusieurs limites à ce principe :
- C’est le cas, par exemple, lorsque le bailleur doit remplir son obligation d’entretien ou exécuter les travaux imposés par l’administration et que ces travaux nécessitent son entrée dans le local (cf. article – Le locataire doit s’assurer de la sécurité du local).
- Il est aussi admis de longue date que le bailleur peut pénétrer dans les lieux pour les faire visiter à un acquéreur ou à un locataire potentiel en vue de leur commercialisation future (cf. article – Résiliation amiable du bail commercial) ;
- Il en est de même également lorsque l’autorisation du bailleur de visiter le local est conventionnellement prévue par le bail : cette disposition facilite grandement les relations entre les parties.
Dans tous les cas, l’exercice du droit de visite ne doit pas dégénérer en abus de la part du bailleur : c’est pourquoi il est recommandé, afin de limiter le risque de conflit entre les parties, de prévoir dès la conclusion du bail une clause encadrant le droit de visite du bailleur dans le local. À défaut d’accord avec le bailleur, le locataire peut demander aux tribunaux de réglementer les visites.
Dans un cas où le bailleur imposait à son locataire des visites à des heures matinales alors que celles-ci n’étaient pas organisées par le bail, et qu’elles occasionnaient une gêne au locataire, la cour d’appel a résolu le différend en fixant les horaires de visite entre 14 h et 18 h (CA Rennes 17-6-1999 n° 99-2368, 4e ch. : Juris-Data n° 1999-044915).
Au total, il est vivement recommandé aux parties d’organiser les visites par le bailleur dans le local. Cela permet au locataire de mieux s’organiser en amont et de ne pas se faire surprendre et être dérangé dans le cadre de son exploitation du local. Si tel n’est pas le cas, le bailleur dispose toujours d’un droit d’accès au local afin de garantir l’entretien et les réparations nécessaires imposées par l’administration. Ses visites ne doivent cependant pas porter atteinte à la jouissance paisible du local par le locataire.
Recommandation : consultez votre avocat ou votre notaire qui vous assistera dans la rédaction et la gestion de votre bail commercial.