Quelles sont les exceptions dans lesquelles le locataire ne dispose pas d’un droit de préférence lors de la vente par le bailleur du local qu’il occupe.
En immobilier d’entreprise, le droit de préférence du locataire est une disposition d’ordre public spécifique au statut des baux commerciaux qui lui est accordé lorsque le local qu’il occupe est vendu par le propriétaire. Pour bénéficier de ce droit, le local doit faire l’objet d’un bail commercial et sa destination doit être commerciale ou artisanale (cf. article – Le locataire bénéficie d’un droit de préférence en cas de vente du local qu’il occupe).
L’article L 145-46-1, al. 6 du Code de commerce prévoit toutefois certaines exceptions et vient réduire le bénéfice du locataire. Le droit de préférence du locataire ne s’applique pas dans les cas suivants (C. com. art. L 145-46-1, al. 6) :
1. Cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial :
La cession unique de plusieurs locaux commerciaux d’un ensemble commercial permet au bailleur de ne pas avoir à purger de droit de préférence. Pour cela, il doit céder à un unique acquéreur la propriété desdits locaux commerciaux de cet ensemble, sans pour autant que ces locaux fassent l’objet de baux commerciaux distincts.
2. Cession unique de locaux commerciaux distincts :
La cession unique de plusieurs locaux commerciaux distincts permet au bailleur de ne pas avoir à purger de droit de préférence quand il cède, par un acte unique, la propriété de locaux commerciaux distincts. Cette notion de locaux distincts s’entend de locaux faisant l’objet de baux commerciaux distincts consentis à des locataires également distincts susceptibles chacun d’exercer, dès lors de manière concurrente, le droit de préférence dont ils bénéficient. Il convient toutefois de vérifier les contrats d’occupation et leur régime juridique, étant rappelé que les parties ont la faculté de se soumettre conventionnellement au statut des baux commerciaux qui est nécessaire pour que le locataire dispose de son droit de préférence (TGI Paris 24-1-2020 n° 18/08952 : RJDA 7/20 n° 361).
3. Cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial :
Ne bénéficie pas du droit de préférence le locataire d’un local commercial situé dans un ensemble commercial en copropriété, lorsque le propriétaire vend ce local à un autre copropriétaire dudit ensemble commercial.
4. Cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux :
L’article L 145-46-1 du Code de commerce dispose que le droit de préemption du locataire ne s’applique pas à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux.
Au total le droit de préférence du locataire est une disposition d’ordre public spécifique au statut des baux commerciaux qui lui est accordé lorsque le local qu’il occupe est vendu par le propriétaire. Toutefois il demeure des situations dans lesquelles la loi et la jurisprudence prévoient que le locataire commercial ou artisanal ne bénéficie pas du droit de préférence.
Recommandation : consultez votre avocat ou votre notaire qui vous assistera dans la rédaction et la gestion de votre bail commercial.