Le crédit-bail permet aux entreprises de sécuriser l’acquisition de leur immobilier.
Le crédit-bail immobilier (CBI) est encadré par les articles L313-7 à L313-7 du Code Monétaire et Financier. Le contrat de CBI permet à une entreprise solvable (le crédit-preneur) de louer un immeuble à une société de financement spécialisée (le crédit-bailleur), souvent sur 12 ou 15 ans, tout en bénéficiant dès la conclusion du contrat d’une promesse de vente (l’option d’achat) dudit immeuble à un prix convenu et dégressif avec le temps fixé usuellement à 1€ en fin de 15ème année. Le crédit-preneur peut lever son option d’achat à compter de la 7ème année.
Le loyer, appelé redevance de crédit-bail, contribue principalement à rembourser le financement de l’immeuble dont le propriétaire est le crédit-bailleur, durant la durée du contrat de CBI. Ce loyer est composé d’une part progressive de remboursement du capital finançant l’immeuble et d’une part dégressive d’intérêts.
Le CBI peut s’appliquer à tous les immeubles d’entreprise, neufs ou anciens, avec ou sans travaux de rénovation.
Le Crédit-Bail Immobilier, parfois qualifié de contraignant d’un point de vue administratif pour les crédit-preneurs, présente l’énorme avantage d’imposer le respect des normes d’urbanisme, de construction, de rénovation et d’entretien des bâtiments, engageant le crédit-preneur dans les bonnes pratiques immobilières au bénéfice de la sécurité de son équipe et de son entreprise.
Le Crédit-Bail Immobilier présente aussi les avantages financiers suivants :
- Le financement peut être égal à 100% de l’investissement immobilier ;
- Le coût de construction de l’immeuble est préfinancé durant le chantier au fur et à mesure des paiements des travaux ;
- L’immeuble n’apparaît pas au bilan du crédit-preneur durant le contrat de CBI : il entre dans son actif lors de la levée d’option d’achat au prix de cette dernière ;
- Les redevances de CBI ne sont pas indexées ;
- Les redevances de CBI sont entièrement déductibles du bénéfice imposable chez le crédit-preneur, permettant d’amortir fiscalement l’immeuble sur la durée du CBI, bien plus rapidement qu’en cas de détention à l’actif d’un acquéreur qui, dans ce cas, doit amortir le bâtiment sur une période souvent supérieure à 25 ans ;
- Il est possible d’adapter le montant des redevances de CBI aux contraintes des cycles d’exploitation du crédit-preneur, plus facilement qu’en cas de recours à l’emprunt ;
- Les garanties personnelles apportées par le crédit-preneur sont en général moins importantes qu’en cas de recours à l’emprunt ;
- Les encours de CBI sont avantageusement pondérés dans l’évaluation du risque systémique financier présenté par le crédit-preneur (règles monétaires « Bâle III ») ;
- Le contrat de CBI peut être cédé avec l’accord préalable, sous conditions, du crédit-bailleur.
Mais le Crédit-Bail Immobilier présente un important inconvénient en cas de défaillance du crédit-preneur : ce dernier demeure contractuellement redevable d’indemnités parfois très importantes envers le crédit-bailleur !
Au total, les nombreux avantages du Crédit-Bail Immobilier expliquent son succès grandissant.
Recommandation : consultez votre juriste, votre expert-comptable et votre banquier afin de déterminer le mode financement de votre investissement immobilier